“在以年轻人为主的住宅产品中，是先考虑电脑的位置还是先考虑电视机的位置？”“业主喜欢封阳台是否就意味着他们不热爱露台？”“客厅还需要像以前一样大吗”……类似这样的关于中小户型设计的疑问，目前正让杭州房产开发商们左思右想。
随着当前购房群体、家庭结构、居住需求等的变化，以及政策的导向，中小户型成为市场的发展主流，而研究中小户型住宅的购买群，研究他们的生活方式与起居习惯成为开发商们考虑的重点。可以明确的一点是，现在的中小户型和以往相比，已发生了显著的变化。
中小户型回归
在去年末万科进行的青年群体住房需求的研究中，王石曾经表示，中国楼市朝着小户型方向发展。王石认为，“随着消费的理性带来住宅的合理化，我们认为在现在，80平方米左右的面积是青年群体消费的目标面积。他们对于住宅的位置，对于住宅的配置，对于住宅本身的性能等，出现了分化。他们知道多20平方米不仅仅是多付20平方米钱，每年还多付20平方米管理费，这是非常理性的分析。”
在杭州，中小户型也成潮流所趋。从一月份开盘的房源以及不少将在今年面市的新楼盘的相关资料来看，80~120平方米之间的户型成为开发商的新宠。
“从国外的经验来看，近十多年来的住宅也呈现中小户型回归的趋势。”杭州资深顾问老总黄连友表示，在经过了房改后贪大求阔的住宅需求潮之后，现在很多购房者意识到大住宅中的很多功能使用率并不高，甚至出现闲置的情况。“从前人们买汽车，很少考虑油价问题，而现在则不同。”黄连友说，“买房子也一样。从节约资源的角度来看，现在的购房者正从奢侈消费回归到按需消费。”
事实上，自从去年“90/70”大限出来后，怎么做出更舒适、更符合现代人生活习惯的中小户型，确实让杭州开发商们很是动了一番心思。
变化一：开间变大，舒适度提高
跟上世纪90年代的那些中小户型相比，如今市场上中小户型的变化是明显的。
“以前的七八十平方米的房子，喜欢做成三室一厅，客厅比较小，基本无餐厅设计，主卧的开间在3.5~3.6米之间，小房间的开间通常在2.4~2.7米之间。”21世纪不动产杭州区域分部营销总监兼市场研究中心总监伍晓达说，这种户型的房源在目前的挂牌二手房中比较普遍。
而近年来入市的七八十平方米中小户型，一般都设计为两室两厅，客厅面积扩大，开间会在4.2米左右，并开辟出相对独立的餐厅；原来的三室缩减为两室，“房间减少了，面积就大了。现在的主卧普遍为开间3.6米，小房间的开间也增加到3.3米左右。”伍晓达认为，这样的变化，在居住舒适度上比上世纪的中小户型明显要高出很多。
变化二：空间变化更丰富
在1月下旬热卖的旅游·红苹果，其70平方米的户型设计为极紧凑的两室两厅，得房率因此有很大提高；而雪藏已久的5号楼X户型也即将于3月份推出，其每三层设一个入户单元，上跃(楼梯往上的跃层)和下跃(楼梯往下走)相邻交替，呈现X形。在户型布局上，这类户型最大的优点便是在有限的空间里最大限度地对生活功能区进行了明确划分。一层为“动态”，主要是餐厅和客厅；另一层为“静态”，是卧室和书房。和普通平层公寓相比，X户型中空的客厅挑高近5.8米，突出优点是空间变化丰富，且公摊面积减少，实际得房率将超过80%。
而近几年极为流行的LOFT户型也因空间变化丰富而极受年轻群体的欢迎。佳境天城去年底推出了130多套100平方米左右的LOFT户型，层高5.4米左右。虽然价格比同小区的普通住宅高3000元/平方米，但还是被一抢而空。
变化三：模糊功能房开始出现
前不久刚在滨江拿下一块面积可观地块的杭州某房产公司，在对年轻客户群进行调研的过程中，发现不少客户都希望户型为两个半房间——即主卧、次卧加一个多功能的房间，这个房间可以是独立的娱乐间，也可以是附在主卧的半敞开式小书房。
27岁的吴羡说，其实工作以后很少再有机会翻看大块头的书籍了，一般都通过上网来获取信息，因此传统的大书柜和书房不再是必需，她需要的空间是能放得下一张小电脑桌、一台电脑、外加一张可以练练字的书桌。
28岁的唐利军目前居住在市中心的一个高档单身公寓，他在餐厅和卧室之间隔出了一小块空间，主要用来存放CD以及一些休闲杂志。
“其实对现在很多人来说，来了外地朋友，一般也会安排到宾馆去住，因此客房功能大大减弱，而兼具健身、娱乐、书房等多种功能的房间，对现在的年轻人来说更重要。”唐利军说。
变化四：露台和阳台是年轻人的最爱
“在以后的中小户型中，露台和阳台的需求将会增加。”黄连友说，这是因为通过封闭阳台有增加使用面积的功能，而露台则能满足人们与室外环境进行交流的需要。
由于现在的住宅基本都是商品房，购房者在购房时，也因此而变得更具有经济视角。“一般购房者都喜欢大的可以封起来的阳台，因为阳台通常是按半价销售的，通过封阳台，能把阳台的空间很好地利用起来。”
完全敞开的露台则因具有室外娱乐功能，再加上多是不计面积的免费赠送，尤受年轻人喜欢。 |
