在中国工商联房地产商会“2006品牌地产和谐中国”主题论坛中，任志强就国六条、小户型问题，以及建筑节能等问题发表了自己的观点。他认为，解决我国人多地少，土地资源匮乏问题的方法可以是“把中国城市现有的，转移到需要开发的地方”，或者改变在平原上建城的传统思路，改在山地上造城。

    在谈及小户型问题的时候，任志强认为政策规定的户型限制不是问题，而开发商作为类似体育比赛中的运动员，只能适应政府制订规则的变化，要服从政府安排。以下是任志强发言实录：

     【任志强】：通知我说这个演讲论坛题目是关于土地可持续利用的问题，我想国务院六条文件里，对中国的土地问题说得非常清楚了：我们面临着人多地少的问题。几乎所有的经济学家都认为，中国在经济高速发展中面临的最大问题就是资源矛盾。很多经济学家说我们用多少钢，用多少水泥，用多少煤、油、电等等。

　　中国是全世界可能人口最多的国家，我们国土面积和我们所占有的资源实际上是相对贫乏的，当然这个贫乏以后，也包括了人均土地的使用面积矛盾。在世界各个国家处于一千到三千美元阶段的时候，几乎所有的国家都面临同一个矛盾，就是国土和人口资源之间不匹配的矛盾。但是大部分现在是市场经济，或者相对发达的国家，在解决这种矛盾的时候，都用了一种比较巧妙的办法，就是战争。

　　在本国解决不了相对矛盾的时候，就是掠夺，到别的国家去发动战争，通过掠夺的方式来解决自身矛盾问题。同时，掠夺过程中，还包括一个重要的步骤就是移民，把自己本国人口和资源的矛盾，用减少人口的办法，把人口轰到别的国家去，通过移民来减少本国资源矛盾。这个在我们过去人类发展史当中，可以非常典型的看到，有很多很多的案例。比如日本，日本在37年发动对中国的战争的时候，实际上年钢产量只有300万吨，到中国以后提出一个重要任务大量掠夺中国资源，包括木头，我们东北各种森林资源，也包括煤炭，还包括电力。一直到60年代末期，美国海岸线几个大钢厂，用的仍然是中国抗日战争时期运往日本的煤。继续在海里不断地捞，证明了这样的历史发展，在很多世界发达国家遇到同样的矛盾，是用另外一种方式解决的。

　　现在的世界格局比较稳定了，我们没有能力也没有条件用这种方式或者其他发达国家已经走过的路去解决我们所面临的资源矛盾问题。在和平的基础上，中国不可能用扩张和掠夺的方式来解决这些问题，中国的历史上除了成吉思汗以外，完全用长城封锁住自己，从来不到外面去掠夺，拼命用吞噬自己内在资源去解决相互之间搜狐网的矛盾。从现在看，为了解决这样的矛盾，我们用经济的办法，到其他国家去购买石油资源、矿产资源等等，经济方面的矛盾，到其他国家去购买来解决和分摊，但是土地资源是无法解决的。

　　美国几乎没有什么土著民族，真正土著民族是印第安人，大量的靠移民。而这些移民都是欧洲其他国家到美国去的，通过这样解决了土地问题。像加拿大每增加一个移民会给1200英亩土地，你可以自由耕种。当然还有澳大利亚，它的土地资源和人口也是不完全匹配的，土地资源丰富到足可以让更多的人进入到澳大利亚去。但是中国恰恰相反，除非中国把一半的人口转移到其他国家去，否则永远会存在我们目前已经遇到的土地利用的矛盾。这是已经被固定下来的一个格局，这个格局在我们国六条的文件中特别要强调。

　　大家都在怀疑这次九个部委里提出的小户型等等，其中一个原因可能就是因为我们存在着土地资源和人口之间的矛盾。是不是没有办法解决呢？我倒没有觉得完全没有办法去解决。我们国土资源部面临的第一个压力就是必须保证18亿亩的农田，如果没有这18亿亩的农田，可能就会影响到我们的粮食危机问题，毕竟我们有这么多的人口。

　　同时在能源价格高度上升的时候，比如石油已经到70多美元一桶，可能下一步就是用粮食做燃料，粮食燃料就需要更多的耕地解决粮食的问题，粮食不仅仅用于吃，而且用于其他的工业和用于必要解决能源的一些条件。这样就涉及到农用土地的保护提到了首位，更为严重了。

　　也许这个问题，我们的农民会比我们的城市人更聪明。既使当塑料大棚，我们开汽车出城的时候，会看到满地里都是塑料大棚，塑料大棚的概念是把一亩地一年的耕种期变成一年四亩地的耕种期，假定所有土地都变成一年耕种四季，那我们的18亿亩，就变成了四倍的土地了。实际上我们可能不需要用这么多的土地解决粮食问题，但是现在农业技术还很落后，还不能保证年年亩产量提升，亩产量每提升一百公斤，土地大概可以减少1/4，因为我们的总量很大，假定我们的亩产可以提高300或者500公斤的话，我们土地实际上够用了。全国可用土地只占到14%，就是80%多的土地不能耕种，这样就提出新的问题，能不能不用耕地？城市现在是多少呢？昨天国土资源部已经公布两个数字，一个是全国城市用地现在大概是5600万亩，相当于多少呢？相当于全国国土面积的0.3%，这个是非常小的。但是农民占多少呢？2.6亿亩，这个是城市现在所占用土地的五倍。所以我们提出新农村建设。如果中央的新农村建设能把农民占用焦点房地产网的居住土地能大大减少，我们加上流动人口将近7亿人口，按这样比例计算，全国用1%土地就足够了。这是必须用发展农业或者缩小农民占地来腾出更多的城市需要用地解决方式之一。

　　第二，可能就是把中国城市现有的，转移到需要开发的地方。这个可能是传统文化决定的，在传统文化中，大部分是官府决定的，有了战争需要，有了中央管理需要，才形成了城市，到国外来看，大部分城市以交易或者市场而形成的主体，这个差别就是我们地方政府常常危急于自己的城市局部，然后向扩张，向摊大饼一样，我们可以想像，把北京市政府搬到通县区，通县就可以成为利用的地方，假如再扩大一些，搬到涿县区，这样涿县又可以开发。我们已经知道，青岛市是因为把市政府首先搬了，搬到东海岸，所以整个城市向东发展的速度非常快，而且整个东部地区已经超过了老城市的繁荣。上海把经济重点放在浦东，所以形成浦东新热点，外高强完了，又形成张江的新热点，城市土地不是没有了，而是很多不具备利用条件的。地方政府都在就近把原来城市最中心边缘的农民土地被征了，这不是一个好的办法。

　　第三，利用我们的山地，假定到国外看看就会发现，大部分的城市并不是把城市建在了平原上，现在我们存在的最大问题，也是和传统文化有关。都建在平原上，把最可利用的农用地变成了城市用地，亩产最高，条件最好的农用地变成了城市用地。很多人去过温哥华，因为那儿有绿化，有环保，但是这个山被充分利用起来，解决了城市土地利用问题和扩张问题，如果从意大利，从米兰开始沿着东海岸线向法国前进，我们会发现几乎所有的工业都在山沟沟里，几乎所有的城市都分布在这条海岸线的山上。摩纳哥聚集了全世界最富有的财富。可能70平米的房子要300万欧元，这个岸边上的山地国家，连王宫都建在山上，会这么值钱，是因为它的税收条件和安全保护机制等等方面，吸引了全世界最富有的人到摩纳哥去买房子，一个出租车司机月薪可能就得超过7千，6千欧元，这个收入水平应该说比中国的高级白领收入还要高，也恰恰因为这个地方聚集了世界的财富，有一个经济增长点来解决这个问题。这一条大概一千多公里的海岸线，整个东海岸线里基本上都是山区，但是我们除了重庆以外，是因为蒋介石躲避日本军国侵略，不得不转移到重庆去，没有多少是真正把城市或者可利用的土地，非农用地变成可利用土地，也恰恰是因为我们这几项都没有做到，山上相对自然条件好一些，但是行政条件差。比如配套供应，水、电、路、防灾设施等等都不配套。

　　我们更多17173的城市只希望花少量的钱把大量的土地资源变成可以升值的产品，这样有一个矛盾，真正不可再生的土地资源被大量的浪费掉了，不该浪费的浪费了，该利用的没有利用起来。这样就一个城市常常觉得我的土地会紧缺，从紧缺变成稀缺，从稀缺变成垄断性的稀有产品，这样土地的价值，就会一路的攀升，并且影响到房屋的价值和影响到居民的购买居住能力。所以，从整体上来看，如何应用我们土地资源问题，不能仅仅从这个区域有多少土地来解决，而是需要从经济的支撑点来考虑城市的扩张和城市的发展问题。

　　实际上，在我们中国的人均城市用地每平方公里用度，北京是每平方公里690人。人口密度最高的是石家庄，每平方公里4000人，上海是2700人，北京如果按人均每平方公里密度来计算，可利用的土地还很多，或者跟这些城市相比，我们最多在世界上算成低密度，或者刚刚够中密度的一个城市，并不是我们没有土地，但是我们城市规划条件或者其他的条件没有充分的把它利用起来。比如西部山区，大家认为是盖别墅，一些居住最好的地区，但是实际上，它被列入风景区，风景区里很多认为是不能被居住的。但是如果把居住的条件，比如我们提到的绿化和自然保护相结合的话，实际上这些山区完全可以居住，或者充分利用起来居住大量的人口，就需要城市的配套条件和经济支撑能力做转移，或者说，要重新的寻找一些可以支撑城市发展的条件。

　　我们在城市规划中，比如用了天通苑、回龙观这样大量的住宅区。但是它的问题恰恰是在于它没有经济增长点，不能解决就业问题和其他的配套问题。这样人们就永远会在马路上跑，早上跑出去，晚上跑回来。而我刚才说的，整个从意大利到法国的东海岸线上，有无数的国家和城市，都是用这样的方式解决了。比如说它很多花卉的养殖基地，在全世界卖花卉都是在山沟沟里，在山上搭的大棚，常年养殖花卉，这个地方因为有经济支撑，就变成了中等城镇，发展的越快。大家看世界杯，你们看德国世界杯举办的城市，有多少是30万以上的人口，大部分其实都没有，都是10万左右人口的城市，在举办世界杯。为什么？就是因为它有这样一个经济支撑点，作为城市的起源，来带动这些小城市的产生，这些小城市由于配套和其他条件很充足，所以可以举办世界杯，因此把这些小城镇变成人均GDP比现在的大城市人均GDP还要高，如果能把这些问题解决，也许我们的土地不再变成紧缺资源，也许各种宏观调控的政策就会改一个思路或者换一个方向去做新的努力，谢谢！

　　【主持人】：我有一个问题想问一下任总。在这个新图行天下的一轮经济建设过程当中，您领导的华远地产在发展的方向和定位上有没有什么样的一些调整？我希望在座的来的嘉宾，也希望能够分享您的一些经验。

　　【任志强】：任何一个城市的发展商必须服从于政府的所有的安排。如果政府给你画了一条线，一条法律的边界，你想不服从也不可能。我觉得一个企业最主要是顺势而行，如果你能根据未来发展需要或者未来政策前提预见，也许你就可能没有这么多的麻烦。很多发展商在头疼建小户型的问题，这个可能是九部委文件出来以后，争议最多的。我没有觉得它是一个问题，我们在三元桥有一个项目，110平米以下的小户型占了52%，没有九部委文件我也会这么做，你对市场的判断，全北京2005年网上已经公布的调查情况，就是年交易调查情况里，高档公寓里大概80平米以下的小户型占到24%，你们可以查一下2005年交易网，这个比例是指高档公寓。现在问题恰恰不是高档公寓里的小户型少了，而是低挡公寓里，越是普通低价位里户型越大，因为总价低，单价低，所以户型做大了，总价也低，高档公寓里是根据不同市场进行新的判断。这可能是一个企业能不能预先判断市场或者定位自己客户群的要求。

　　你硬要说新的条件就是这么一个条件，你可以退出，也可以不干，但是你要干必须得服从政府的要求。既然政府已经提出来了，你想不这么干没有人批你，你怎么办？比较难的就是可能原来已经出现的问题，在几年以前，七部委也出了同样的规划，当时是对发展商的随意修改规划，有明确一条发展商如果想修改原有规划，必须征得该地块已经使用人的同意。可能出了一个政策上的矛盾，假定我一期盖完了，已经入住了，二期修改，要征得原来人同意，如果原来那些人不同意，还不能改了。这样就有一些矛盾了，不管怎样，只要中央做了规定或者政府有相应措施，必须按照政府的政策去办。你怎样去利用已经有的文件，去证明你自己是符合规定和符合条例的。然后同时按照这样一个政府要求去实现自己想要达到的目标。我想任何投资者在任何条件下，都不然回去遵守政府的法律。我们可以对政府的法律或者说法规提出不同的看法和意见，但是不等于实际操作当中你可以不执行。比如袁教授举例说的，德国政府会限制说，我既使要绿色，要环保你也不能超标，超标政府也不同意，各国政府在解决节能环保上，给了相当优惠的政策，比如我们的小天鹅洗衣机，大家知道是耗电能力比较低的，节能的，所以在美国，美国能源部会给每一台补助一百美元，恰恰是认为作为能源管理者认为我缺少能源校友录的时候，我要用政府的补贴来鼓励大家用节能的设施。也许下一步我们政府就会出台类似的措施，如何来鼓励或者用税收的办法来调节鼓励大家盖低价位的房子，之所以低价位，也包括了政府的补贴。比如教授举的例子5马克的地，变成了2马克。

　　从目前的情况来看，市场规则在已经确定的情况下，只有按照市场规则去调整你自己的运营节奏。我们都知道，羽毛球改了好几次规则，从多少分到多少分，乒乓球也改了好多次，是不是每个运动员只能拼命适应政策，而不去改变自己的规则呢？不能。尽管羽毛球协会，乒乓球也会对国际上定规则的组织提出自己不同的看法和意见，真正比赛的时候，得按照人家的要求去办，盖发两球只能发两球，该11个球一局就只能11球一局，我们的排球也改了一些规则，只要你参加就必须得服从，否则永远打不了胜仗。谢谢！